Esimese kodu ostmine - millest alustada ja milliste kuludega arvestada?

Esimese kodu ostmine on üks elu põnevamaid, aga sageli ka kõige rohkem küsimusi tekitavaid otsuseid. Kuidas teada, millises hinnaklassis kortereid vaadata? Kui palju peab olema säästetud? Millal pöörduda panga poole ja mis saab pärast seda, kui sobiv kodu on lõpuks leitud?

Kinnisvaramaaklerina näen, et esmakordsete koduostjate jaoks ei ole kõige keerulisem alati sobiva korteri leidmine, vaid kogu ostuprotsessis orienteerumine. Kodulaen, omafinantseering, hindamisakt, broneerimisleping, notar ja muud tehinguga kaasnevad kulud võivad esialgu tunduda üsna keerulised.

Tegelikult on kodu ostmine palju lihtsam, kui tead, millises järjekorras tegutseda ja millele tähelepanu pöörata.

Selles artiklis selgitan samm-sammult, kuidas käib esimese kodu ostmine Eestis, milliste kuludega tuleb arvestada ning mida tasub teada enne ostuotsuse tegemist.

1. Alusta oma võimaluste hindamisest, mitte kinnisvaraportaalidest

Esimene samm ei peaks olema tingimata kinnisvarakuulutuste sirvimine, vaid oma rahaliste võimaluste väljaselgitamine.

Enne aktiivsete koduotsingutega alustamist soovitan võtta ühendust vähemalt paari pangaga ja uurida, millises summas võiksid kodulaenu saada. See aitab määrata realistliku ostueelarve ning väldib olukorda, kus leiad endale ideaalse kodu, kuid hiljem selgub, et pank ei ole valmis ostu finantseerima.

Kodulaenu taotlemisel hindab pank üldjuhul sinu sissetulekut, olemasolevaid finantskohustusi, varasemat maksekäitumist ning omafinantseeringu olemasolu.

Oluline on mõista, et panga väljastatud esialgne laenupakkumine või hinnang sinu laenuvõimekusele ei tähenda veel lõplikku laenuotsust. Lõplikud tingimused sõltuvad muu hulgas ka ostetavast kinnisvarast ja selle hindamisest.

Samuti ei pea sinu maksimaalne laenuvõimekus olema automaatselt sinu ostueelarve. Kodu peaks pakkuma turvatunnet, mitte tekitama olukorda, kus kogu igakuine sissetulek kulub laenumaksetele ja elamiskuludele.

2. Kui suur peab olema omafinantseering?

Üks sagedasemaid küsimusi esimese kodu ostmisel puudutab omafinantseeringut ehk summat, mille ostja peab ise tasuma.

Tavapäraselt eeldavad pangad kodulaenu puhul vähemalt 15% omafinantseeringut. Teatud tingimustel võib omafinantseering olla väiksem, näiteks EISi eluasemelaenu käendust kasutades.

EISi käendus võib sobida muu hulgas noortele spetsialistidele, noortele peredele ja teistele käenduse tingimustele vastavatele sihtrühmadele. Käenduse kasutamise võimalused ja tingimused tuleb enne ostu pangaga üle kontrollida.

Vaatame näiteks 180 000 eurot maksvat korterit.

Kui pank nõuab 15% omafinantseeringut, peab ostjal olema vähemalt 27 000 eurot oma raha. Ülejäänud 153 000 eurot finantseeritakse kodulaenuga.

Kui ostjal on võimalik kasutada 10% omafinantseeringut, oleks sama korteri puhul vajalik omaosalus 18 000 eurot.

Siinkohal tasub tähele panna, et pank lähtub laenusumma määramisel ka kinnisvara tagatisväärtusest. Kui hindamisaktis määratud väärtus osutub kokkulepitud ostuhinnast madalamaks, võib ostjal tekkida vajadus suurema omafinantseeringu järele.

Seetõttu ei soovita ma kogu olemasolevat säästu ainult omafinantseeringuks planeerida. Kodu ostmisega kaasnevad ka muud kulud, mille jaoks peab raha alles jääma.

3. Milliste lisakuludega tuleb kodu ostmisel arvestada?

Esimest kodu ostes kiputakse keskenduma peamiselt kinnisvara hinnale ja omafinantseeringule. Tegelikult kaasneb tehinguga mitu täiendavat väljaminekut, millega tasub arvestada juba enne ostuotsuse tegemist.

Kinnisvara hindamisakt

Kodulaenu kasutamisel nõuab pank tavaliselt kinnisvara eksperthinnangut, mille koostab panga poolt aktsepteeritud kinnisvarahindaja.

Hindamisakti maksumus sõltub kinnisvara tüübist, asukohast ja hindamisteenuse pakkujast. Korteri puhul võiks esialgsesse eelarvesse planeerida ligikaudu 200–400 eurot, kuigi tegelik hind võib sellest erineda.

Laenulepingu sõlmimise tasu

Pangad võivad kodulaenulepingu sõlmimise eest küsida lepingutasu. Selle suurus sõltub pangast, laenusummast ja konkreetsest pakkumisest.

Seetõttu soovitan kodulaenupakkumisi võrreldes vaadata lisaks intressimarginaalile ka lepingutasu ja muid tingimusi.

Notaritasu ja riigilõiv

Kinnisvara ostu-müügitehing vormistatakse Eestis notari juures. Notaritasu suurus sõltub tehingust ja selle tõestamiseks vajalikest toimingutest.

Lisaks tuleb tasuda kinnistusraamatu kannetega seotud riigilõivud. Kui ostmiseks kasutatakse kodulaenu, võib lisanduda hüpoteegi seadmisega seotud kulu.

Ostu-müügitehingu kulude jaotuses lepivad ostja ja müüja omavahel kokku. Praktikas jagatakse osa kuludest sageli pooleks, kuid see ei ole kohustuslik reegel.

Kui soovid juba enne tehingut saada ülevaadet võimalikest notaritasudest, leiad Notarite Koja kodulehelt notaritasude kalkulaatori, mille abil saad hinnata tehinguga kaasnevaid kulusid.

Kodukindlustus

Kodulaenuga ostetava kinnisvara puhul nõuab pank üldjuhul tagatisvara kindlustamist. Kindlustusmakse sõltub kinnisvarast ja valitud kindlustuskaitsest.

Kolimine ja kodu sisustamine

Ka need kulud tasub varakult läbi mõelda. Isegi kui ostetav korter on heas seisukorras, võivad tekkida väljaminekud mööbli, kodutehnika, valgustite, kardinate või väiksemate remonditööde jaoks.

Näide: kui palju raha võiks vaja minna 180 000 euro suuruse korteri ostmiseks?

Tegemist on illustratiivse näitega. Tegelikud tehingukulud sõltuvad pangast, notaritoimingutest, kokkulepetest ja kinnisvarast. Arvutus ei sisalda kindlustust, kolimist, sisustamist ega rahalist puhvrit.

Minu soovitus on jätta pärast kodu ostmist alles ka rahaline tagavara ootamatuteks kuludeks.

4. Kuidas valida endale sobiv kodu?

Kui rahalised võimalused on selged, saab alustada aktiivsete koduotsingutega.

Enne vaatamiste kokkuleppimist soovitan läbi mõelda, millised omadused on sinu jaoks vältimatud ning millistes küsimustes oled valmis kompromisse tegema.

Näiteks võib olla oluline kindel piirkond, tubade arv, parkimiskoha olemasolu, rõdu või terrass, hoone ehitusaasta või korteri paiknemine konkreetsel korrusel.

Samuti tasub mõelda tulevikule. Kas plaanid selles kodus elada paar aastat või pikemalt? Kas korter vastab sinu vajadustele ka siis, kui eluolukord muutub?

Kinnisvarakuulutuse fotod võivad jätta suurepärase esmamulje, kuid kohapealne vaatamine annab kodust palju põhjalikuma ettekujutuse.

Korterit vaatama minnes tasub tähelepanu pöörata ka sellele, mida fotodelt näha ei ole: hoone üldisele seisukorrale, trepikojale, naabritele, parkimiskorraldusele, müratasemele ning võimalikele niiskus- või ventilatsiooniprobleemidele.

5. Milliseid dokumente tuleks enne korteri ostmist kontrollida?

Sobiva kodu leidmisel ei tasu otsust teha ainult sisekujunduse või hea esmamulje põhjal.

Enne ostu on oluline tutvuda ka kinnisvara dokumentide ja tehnilise seisukorraga.

Korteri puhul soovitan kindlasti uurida kommunaalkulusid, korteriühistu majanduslikku olukorda, võimalikke laenukohustusi ning lähiaastate remondiplaane.

Näiteks võib korter ise olla värskelt renoveeritud, kuid kui korteriühistul seisab ees mahukas fassaadi või katuse remont, võivad tulevased igakuised kulud märkimisväärselt suureneda.

Samuti tuleks kontrollida kinnistusraamatu andmeid ning vajaduse korral ehitisregistris kajastuvat teavet.

Oluline on veenduda, et kinnisvara tegelik olukord vastaks dokumentidele. Näiteks võivad varasemad ümberehitused vajada täiendavat kontrolli.

Kui mõni dokument või asjaolu jääb arusaamatuks, tasub küsida täpsustusi enne ostuotsuse tegemist, mitte pärast notaritehingut.

6. Leidsid sobiva kodu - mis saab edasi?

Kui oled leidnud korteri, mis vastab sinu soovidele ja eelarvele, algavad ostuprotsessi järgmised etapid.

Kõigepealt saab müüjale teha ostupakkumise. Kui hind või muud tehingutingimused vajavad läbirääkimist, toimub see tavaliselt enne lõpliku kokkuleppe saavutamist.

Oluline on arutada läbi ka kinnisvara üleandmise aeg, müügihinnas sisalduv mööbel ja tehnika ning muud ostja ja müüja jaoks tähtsad tingimused.

Kui pooled jõuavad kokkuleppele, võidakse sõlmida broneerimiskokkulepe.

Siin tuleb aga teada üht olulist asja: kinnisvara ostmise või müümise kohustuse võtmine eeldab Eestis notariaalset vormi. Lihtkirjalik broneerimiskokkulepe ei asenda notariaalset eellepingut ega ostu-müügilepingut.

Seetõttu tasub enne broneerimistasu maksmist veenduda, mille eest tasu küsitakse, millistel tingimustel see tagastatakse ning millised kohustused kokkuleppest tekivad.

Kui ost toimub kodulaenuga, tellitakse üldjuhul hindamisakt ning esitatakse pangale kinnisvaraga seotud dokumendid lõpliku laenuotsuse saamiseks.

Alles pärast finantseerimise ja tehingutingimuste selgumist saab liikuda notaritehingu ettevalmistamise juurde.

7. Mis toimub notaritehingul?

Kui ostja ja müüja on kõigis olulistes tingimustes kokku leppinud ning vajalikud dokumendid on olemas, lepitakse kokku notaritehingu aeg.

Notar kontrollib tehingu õiguslikke asjaolusid, selgitab pooltele lepingu sisu ning tõestab vajalikud kokkulepped.

Notariaalses lepingus määratakse muu hulgas kindlaks kinnisvara müügihind, tasumise kord, valduse üleandmise aeg ja muud olulised tingimused.

Kodulaenuga ostmisel osaleb tehingus tavaliselt ka pank, kelle kasuks seatakse kinnisvarale hüpoteek.

Kinnisvara omandiõigus läheb ostjale üle kinnistusraamatusse vastava kande tegemisel, mitte pelgalt notarilepingu allkirjastamise hetkel.

Notaritehing võib esmakordsele ostjale tunduda ametlik ja keeruline, kuid tegelikult selgitatakse seal lepingu tingimused läbi ning ostjal on võimalus esitada küsimusi.

Minu soovitus on tutvuda lepingu projektiga juba enne notarisse minekut. Nii jääb piisavalt aega kõikide tingimuste rahulikuks ülevaatamiseks.

8. Kodu üleandmine - millal saad võtmed kätte?

Pärast notaritehingut toimub kinnisvara valduse üleandmine ostjale lepingus kokkulepitud ajal.

Mõnikord antakse võtmed üle juba notaritehingu päeval, kuid sageli vajab müüja veel aega kolimiseks või uue kodu vabastamiseks.

Üleandmisel koostatakse tavaliselt üleandmise-vastuvõtmise akt, kuhu märgitakse kinnisvara seisukord, üleantud võtmed ja muud olulised asjaolud.

Kindlasti tasub fikseerida ka elektri-, vee- ja vajaduse korral gaasiarvestite näidud.

Lisaks tuleks kokku leppida kommunaalkulude arvestamise kord ning veenduda, et ostjale antakse üle vajalikud dokumendid, puldid, läbipääsukaardid ja muu kinnisvara kasutamiseks vajalik.

Alles siis, kui kõik on üle antud, saab hakata päriselt oma uude koju sisse kolima.

9. Kas esimest kodu ostes on vaja kinnisvaramaaklerit?

Kodu ostmiseks ei ole maakleri kasutamine kohustuslik, kuid professionaalsest nõustamisest võib olla palju abi, eriti siis, kui tegemist on esimese kinnisvaratehinguga.

Maakler saab aidata sobivate objektide leidmisel, korraldada vaatamisi, selgitada kinnisvara puudutavat teavet, pidada hinnaläbirääkimisi ning koordineerida ostuprotsessi kuni üleandmiseni.

Oluline on siiski eristada müüja esindajat ja ostja esindajat. Müügikuulutuses märgitud maakler tegutseb tavaliselt müüja huvides, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti.

Kui soovid, et keegi esindaks konkreetselt sinu kui ostja huve, tasub selles eraldi kokku leppida.

Olen seisukohal, et kinnisvaratehing ei peaks olema lihtsalt lepingu allkirjastamine. Sama oluline on, et ostja mõistaks, mida ta ostab, millised kohustused sellega kaasnevad ja milliste riskidega tuleb arvestada.

Kokkuvõtteks: esimese kodu ostmine ei pea olema keeruline

Esimese kodu ostmine on suur samm ning on täiesti loomulik, et alguses tundub kogu protsess võõras.

Kõige olulisem on alustada realistlikust eelarvest, uurida oma laenuvõimalusi, kontrollida põhjalikult ostetava kinnisvara seisukorda ja dokumente ning arvestada lisaks ostuhinnale ka kõigi tehinguga kaasnevate kuludega.

Kodu ostmisega ei tasu kiirustada ainult seetõttu, et mõni kuulutus tundub ahvatlev või kardad heast pakkumisest ilma jääda.

Hea koduost on läbimõeldud otsus, mis sobib nii sinu tänaste võimaluste kui ka tulevikuplaanidega.

Kui oled oma esimese kodu otsingutega alustamas ja soovid, et keegi aitaks sul kogu protsessis orienteeruda, võta minuga ühendust. Aitan sul leida sobiva kodu, hinnata erinevaid võimalusi ning liikuda kindlamalt ostuotsusest võtmete kättesaamiseni.

Anete Ott
Kodumaa Kinnisvara
5687 1300
anete@kodumaakv.ee